Interpretação · Direito Registral e Notarial
Contrato de gaveta: como passar o imóvel para o seu nome sem processo?
Em resumo
Quem comprou um imóvel por contrato particular, pagou tudo e não recebeu a escritura pode pedir a transferência direto no Registro de Imóveis, sem ação judicial. É a adjudicação compulsória extrajudicial, em vigor desde 2022, que exige advogado, ata notarial feita em tabelionato e prova do pagamento.
No Brasil, quem não registra não é dono. A propriedade de um imóvel só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis, e, enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo tratado como proprietário (Código Civil, art. 1.245). Acima de 30 salários mínimos, o título precisa ser uma escritura pública, feita em tabelionato de notas (art. 108).
Os riscos do contrato de gaveta
O contrato particular, o chamado contrato de gaveta, prova o negócio, mas não transfere a propriedade. Enquanto o imóvel estiver no nome do vendedor, ele pode ser penhorado por dívidas dele, entrar no inventário se ele morrer ou ser vendido de novo a outra pessoa. O comprador com contrato e posse consegue se defender em muitos desses casos, mas em posição mais difícil e com custo maior.
A transferência sem processo
Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, quem pagou o preço e não recebeu a escritura pode pedir a adjudicação compulsória diretamente no Registro de Imóveis da matrícula. O pedido é feito por advogado e reúne:
- o compromisso de compra e venda e, se houver, as cessões;
- a ata notarial, feita em tabelionato de notas, com a identificação do imóvel e do comprador, a prova do pagamento e a falta da escritura;
- a notificação do vendedor pelo próprio Registro de Imóveis, com prazo de 15 dias para assinar a escritura;
- certidões que mostrem que não há processo discutindo o contrato;
- o comprovante de pagamento do ITBI e a procuração com poderes específicos.
Se o vendedor não assina no prazo, o registrador transfere a propriedade, e o próprio contrato serve de título. Não é preciso que o contrato tenha sido registrado antes, nem que o vendedor esteja em dia com o fisco (art. 216-B, §§ 2º e 3º). Na via judicial, o Superior Tribunal de Justiça já dispensava o registro prévio do contrato (Súmula 239).
O papel do tabelião
A ata notarial é o centro do pedido. Nela, o tabelião registra com fé pública o que foi pago e a falta da escritura, e é isso que dá ao registrador segurança para transferir o imóvel sem a assinatura do vendedor. Por isso, a qualidade da prova do pagamento, como recibos, transferências bancárias e termo de quitação, costuma decidir o resultado.
Na prática
A via extrajudicial costuma ser mais rápida que o processo, mas não serve para todos os casos. Se o preço não foi pago por inteiro, se há disputa sobre o contrato ou se a cadeia de cessões tem falhas, o caminho continua sendo o judicial. Vale examinar a documentação antes de escolher a via.